fbpx

Про доходную недвижимость

О Доходной недвижимости

Статья написана для обычных людей. В основу легла почти 20 летняя практика работы с доходной недвижимостью в Санкт-Петербурге

Как зарабатывали миллионы на недвижимости на волне 2000-х годов

Тогда было все просто. Взял в аренду у КУГИ (Комитет управления государственным имуществом) за 3 копейки помещение в золотом треугольнике Санкт-Петербурга, Отремонтировал за 3 рубля. И за эти 3 рубля в месяц сдаешь. Как говорится “на эти проценты и живу”. Времена были интересные, многие полегли от злоупотребления “безумных денег”. Это как алкоголизм: дозы увеличиваются, толерантность вырастает и не замечаешь, как уже болен. А, чтобы вылечится существует только один хирургический способ: не употреблять алкоголь до Вашей смерти. Так на чем же погорели? Дозы увеличили и толерантность включили. Все вдруг поняли, что любая недвижимость доходная. Вот на этом и остановимся подробнее.

Основные принципы доходной недвижимости

Итак какие основные принципы доходной недвижимости ? Исходя из практики можно с уверенностью сказать, что эта недвижимость используется не под личные нужды, она сдается в аренду очень долго, у нее есть свой календарь доходности и убыточности. Да, убыточность тоже присутствует и об этом напишем позже. И конечно же в случае надобности ее можно реализовать дороже рынка. А на сколько? Это уже умение собственника руководить процессом доходности и понимать, где и когда необходимы расходы на переоборудование, с целью повысить доходность. Как только доходность начинает принимать постоянную константу, можно задумываться о продаже объекта. 

Практика работы с КИО сегодня

Теперь к практике. Представьте Вы сегодня взяли в аренду в КИО (Комитет имущественных отношений) помещение в аренду. Как пишут на заборах “КУПИТЬ У ГОРОДА ПРОСТО”. Да у города действительно купить просто, а вот выйти из этой сделки очень дорого. Сегодня договор обяжет Вас не заключать пересдачу (субаренду) на срок до 11 месяцев, но после начнутся юридические кошмары типа: сдать в субаренду можно только пройдя комиссию, которая разрешит Вам использовать под цели, которые указаны в договоре. То есть другими словами, Вы платите аренду в течении 11 месяцев (внимание аренда по рынку, а в некоторых случаях выше рынка, так как участвуете в торгах, а там тоже жадные до “прибыли”).  Вы делаете ремонт за свой счет, Вы платите коммунальные и Вы не имеете право сдать это “дерьмо” в субаренду. Оговоримся: юридически. Почему “дерьмо”? В основном каждое помещение это три неизвестных в Вашей задаче получить прибыль.

1. Какие коммуникации: заливает ли осенью, отсыревают ли стены зимой, весной. Поэтому и появилось это выражение. У меня часто плавало это весной в помещениях. Только сделаешь ремонт, а тут плавающее дерьмо на полу, и какой запах сырости. Прекрасный бизнес.

2. Какие соседи? В основном все соседи говорят одно и тоже: “здесь хостела не будет!”. Мне иногда хочется парировать: “А почему Вы считаете, что хостел это выгодный бизнес?” 

3. А это ООО (оформляется только на ООО) потом кто-то купит после вложенных средств? 

Мифы YOUTUBA о Доходной недвижимости

Сегодня пересматривая видео каких только инвесторов не встретишь. Например: все стараются Вас загнать в кредитную ловушку банков. Уверяют, что очень выгодно брать недвижимость в кредит. Окей (как говорят чужестранцы с кредитным плечом под 3-4 %). Рассмотрим пример одного из каналов. Рассказывают историю так. Я купил квартиру без первоначального взноса, завысил стоимость квартиры на первоначальный взнос и мне она обошлась даром, всего 3,6 млн. руб. в “Кукуево”. Сколько платите за кредит в месяц ? 36 000 в месяц! Сколько получили за последний месяц? 72 000 рублей! Как здорово. А на ремонт сколько потратили?  2, 5 млн.руб. со всей мебелью, под ключ. Сколько времени ушло на ремонт? 6 месяцев. Какой Вы молодец Вы каждый месяц кладете 36 т.р. себе в карман. Аплодисменты, красивая музыка, только еще салюта не хватает. Теперь оцениваем инвестицию. 6 месяцев простоя это 216 000 руб. минус (кредит по 36 т.р. в месяц умножаем на 6 месяцев). Чтобы покрыть эти 216 т.р. из прибыли (а прибыль у нас 72 000 руб. – основной оборот минус 36 т.р. расходы на кредит=36 т.р. “чистого дохода”) надо 6 месяцев гасить только ремонтный срок. То есть год прибыли нет, только из-за времени потраченного на ремонт. Дальше идем, где достать 2,5 млн. руб. на само строительство и материалы? Ремонт нынче  дорогое удовольствие. Ну конечно в банке, судя по радостным лицам участников. Бинго ! Еще кредита тысяч на 30 в месяц (ибо ставка на кредит наличными отличается от ипотечного). Вопрос, а где же прибыль? По-видимому у банка и строителей. Ну конечно, он же купил квартиру на первом этаже, ниже рынка! А кто ее сейчас купит в “Кукуево” на первом этаже по цене хорошей квартиры в центре города? 

Обслуживание, ремонт, оборот.

Отдельная статья расходов и трата времени. Бензин нынче имеет куда больший потенциал прибыльности, в отличии от рассказов о доходной недвижимости в интернете. Вы заселили арендаторов. Ура! Поздравляем. Ночью звонок. Нас затопили. У Вас не было? У меня это было дважды. Арендатор напился и всю ночь горланил во дворе Вашей дорогой инвестиции. Сломался туалет, душевая не работает. Вы готовы к таким выездам? Чип и Дейл спешат на помощь! А еще знаете как бывает? Арендаторы уезжают. Каждую весну и осень идет миграция. Но самые сложные месяцы это февраль, март. Если у Вас кто-то уехал в эти месяцы, найти тяжело арендатора. А оборот Вы думаете все время будет 72 000 руб. Нет уважаемые, кредитное плечо будет каждый месяц являться в страшных снах величиной постоянной, а вот Ваш оборот будет величиной переменной. А я забыл, Вы же настоящие инвесторы, и Вы наймете управляющего. А сколько Вы станете платить ? 5000, 10000 рублей в месяц? А кто придет на такую работу за такую зарплату?

Перепланировка и согласования

Теперь расскажем о новом виде “доходной недвижимости”. У нас сейчас в Петербурге огромный спрос на квартиры-студии в центре. Прямо куда ни плюнь везде продают за 2,5 млн.-3,5 млн. доли в квартире (бывшая коммунальная квартира, переделанная под квартиры студии). Рассказываем схему. Представьте себе Вы нашли коммунальную квартиру в центре города на первом или втором этаже. Желательно, чтобы с 10 окнами. Вы расселяете, делаете ремонт, и находите идиотов, которые покупают у Вас доли по цене: Одно окно – 2,5 млн.руб. Ну прямо праздник какой-то. Купил за 8 млн. продал за 25 млн. Конечно надо все преподнести красиво, ну понимаете это Вы покупаете не долю, а как бы квартиру студию, да еще в центре города, еще с мебелью. А доля это пережиток прошлого, скоро примут закон и вообще можете всей семьей прописаться и жить там не тужить. Почему идиотам? А Достоевского помните идиот? Вот таких бессребреников и находят. Никто не читает Жилищный кодекс. И не понимает, что все это незаконная перепланировка. Грозит тремя законными официальными методами расправы. 

  1. Восстановление в предыдущее состояние
  2. Согласовать то, что по факту.
  3. Лишение собственности через суд с последующей продажей через торги.

Все показывают пальцем на пункт 2 и говорят: прорвемся, согласуем. Рассказываем почему не согласуют. Как бы Вам по-проще написать. Представьте у Вас автомобиль, а Вы из него два мотоцикла сделали. Ну было транспортное средство на 4 колесах, а стало 2 мотоцикла. Вы в ГИБДД согласовали бы мотоциклы по цене автомобиля ? А еще вопрос Вы можете представить выражение лица в ГИБДД принимающего такое решение? Ну здесь почти такая же история. Так как появляется 10 комнат, например из бывшей 4-комнатной квартиры, соответственно во-первых по Жилищному Кодексу жилищные условия ухудшаются. Если бы Вы делали из 4-комнатной трехкомнатную, или 2-х комнатную то здесь разумный подход, особо противится не стали такой перепланировке. А тут 10 “живопырок”, да еще с 10-кратным увеличением давления воды на стояк. Ну представьте все 10 постояльцев включили воду, а если вдруг в одно время все 10 арендаторов вышли из туалета? Как Вам такое? 

Доходная недвижимость

Когда Вы начнете оценивать вложенное время (именно свое) в инвестицию, характер инфляции и много других сложных моментов в жизни, Вы наконец поймете. Либо Вы полностью меняете свою деятельность и меняете одну работу на другую, и занимаетесь этим постоянно, либо Вы просто поработали на банковские проценты, строителей, и купили неликвид. Только так можно объяснить, что никакой доходной недвижимости нет. Есть только Вы и доходность недвижимости зависит только от Вас, Ваших знаний.